Com funciona la hipoteca
Tinc la mania tonta de voler entendre millor les coses que m'afecten. Aquests últims mesos he estat treballant en una calculadora de la quota mensual de la hipoteca. O en curt, que té millor SEO:
Tinc una hipoteca des de fa un any i mig i és tot un món. Quan vaig començar a buscar bancs i preguntar a amics t'adones dels mites i creences. Els que més em van sorprendre van ser:
Els "variablelivers"
En el moment que vaig contractar la hipoteca, els tipus estaven pels terres i portaven anys així. Es podien aconseguir hipoteques tipus fix a 1 i escaig % d'interès. Doncs així i tot molts amics em recomanaven variable. Els variablelivers deien el seu mantra: "L'euríbor no pujarà!". Que ràpid se'ls ha complicat la cosa...
Valor històric de l'euríbor
|Any| Valor| |2022| 3,018%| |2021| -0,487%| |2020| -0,481%| |2019| -0,272%| |2018| -0,147%| |2017| -0,189%|
Amortitza sempre!
Una altra fauna molt comuna té un manament que pregonen: "Tan aviat com estalviïs alguna cosa, amortitza!" "T'has de treure el préstec com més aviat millor!". A veure, no sempre. I per mostra el meu propi cas. La meva hipoteca és 1,6% tipus fix. Mentre escric aquestes línies hi ha dipòsits al 2%. Guanyo ~0,4% anual sense risc. Amortitzo? De debò? després hi ha la inflació, tot serà més car d'aquí a 30 anys, també cobraré més (espero) però, la quota mensual? serà la mateixa. Al final això d'amortitzar és senzill, si tens els diners morts de fàstic al compte, amortitza. Si li treus millor rendiment que els interessos de la teva hipoteca, no amortitzis.
Els que tenen un tipus baixíssim. Mestres negociadors.
Finalment, també em vaig trobar algun que tenia tipus molt molt baixos i jo sorprès, com ho hauran aconseguit? Quan rasques una mica es descobreix el pastís. Tenien contractat amb el banc fins i tot l'alarma de la casa! Assegurança de casa, alarma, assegurança de vida, assegurança de pagaments, qui en dóna més? i aquestes assegurances ficades al deute total, per cobrar els seus bons interessos també sobre elles. El cost real de la hipoteca mes a mes era molt diferent al de comptabilitzar només el tipus d'interès. Parlaré d'això més endavant però spoiler: les assegurances que ofereix el banc són més cares i pitjors (combo).
Sigui com sigui, si el que et comento et sona a xinès, queda't i intento resoldre els teus dubtes. Obre la calculadora de hipoteca en una altra pestanya del navegador i vés jugant.
Préstec francès 🇫🇷
Les hipoteques a Espanya són del tipus préstec francès. La gràcia d'aquest tipus de préstec és que les quotes són les mateixes durant tota la vida del préstec, cosa que ajuda a evitar imprevistos etc. Això els ha fet els més comuns. Això em porta a un altre mite molt estès. "A les hipoteques es paguen molts més interessos al principi que al final" i bé si és cert que es paga més però l'únic motiu és perquè deus més! Si la quota sempre és la mateixa i tu al banc a l'inici li deus TOT és normal que paguis més interessos, anem amb un exemple per entendre-ho millor.
Imagina un préstec de 100.000 a 10 anys, amb un interès de l'1%. Números rodons per facilitar càlculs. Els interessos són anuals així que el primer any li has de pagar al banc l'1% de 100.000€. És a dir 1000€ euros. Dividit entre 12 mesos, 83,3€ mensuals. La resta de quota és el deute que la vas reduint, en aquest cas 876,04€ - 83,3€ = 792,74€ mensuals. 9512,88€ anuals.
Ara anem a l'any dos. El deute és ara el resultat de restar el deute inicial menys el pagat el primer any, és a dir 100.000€ - 9512,88€ = 90.487,12€. Els interessos del segon any són llavors l'1% d'aquesta xifra, és a dir 904,87€. Cada mes només 75,41€. Ha baixat uns 8 euros respecte a l'any anterior (83,3€). Es veu la tendència? Cada any pagues menys interessos perquè vas reduint el teu deute.
L'entrada
Per norma general, el banc et donarà una hipoteca de com a màxim el 80% del valor de l'habitatge. Aquest valor s'obté mitjançant taxació. Si el preu de venda és menor al de taxació s'utilitzarà aquest valor. Sempre el mínim d'aquests valors (venda o taxació). A més el 80% es dóna si és el teu primer habitatge, on t'empadronaràs. Per a un segon habitatge el valor màxim de la hipoteca és 70%.
Tipus fix, variable o mixt
Quan contractes la hipoteca pots escollir tipus fix o variable (mixt és una barreja d'ambdós). Tipus fix, com el nom indica, es decideix a l'inici del préstec i ja no canvia més. Només pot canviar si tens bonificacions per domiciliar nòmina, etc. i deixes de complir-les.
Tipus variable depèn del famós euríbor. No entraré al detall de què és l'euríbor, però pren-lo com un índex de referència que pot pujar o baixar i els interessos de la teva hipoteca en dependran. Per exemple imagina que tens una hipoteca que els teus interessos són "euríbor + 0,5%". Doncs si l'euríbor està a 3%, els teus interessos anuals seran 3,5%. Normalment es recalculen els interessos cada 6 mesos o cada any.
La pregunta del milió, quin és millor? la resposta depèn del context econòmic general i del teu cas particular. D'antuvi ningú sap quin serà millor així que toca buscar el risc de la variable o la tranquil·litat de la fixa. Pensa a més que pots canviar la hipoteca a un altre banc durant el préstec. Imagina que contractes una hipoteca a un tipus fix alt i després baixa molt l'euríbor. Els bancs començaran a ofertar hipoteques amb millors condicions que la teva, pots canviar. Se li diu subrogar. També és probable que si al teu banc li ensenyes que te'n vas et millori les condicions.
Impostos per compra d'habitatge IVA o ITP
Dues coses hi ha segures a la vida, la mort i els impostos. Què pensaves que no pagaries impostos per comprar un habitatge? Doncs clar que sí i no pocs. Si l'habitatge és nou és fàcil, és un 10% d'IVA. Si l'habitatge és de segona mà ja es complica la cosa. Com amb l'IRPF cada comunitat fa i desfà al seu antull i torna a guanyar Madrid amb només un 5%. Mostro una comparativa per comunitat i els impostos de totes les comunitats en una pestanya de la calculadora.
Notaria i altres despeses
Finalment, hi ha despeses de notaria, despeses de la immobiliària si n'uses una, etc. És molt difícil estimar perquè depèn molt del cas. A la calculadora he posat un 0,5% però pot variar molt depenent del valor de l'habitatge.
Assegurances de salut, vida, extres, compara bé
Fins aquí hem vist les despeses obligatòries. Però el banc sempre vol més. En guanyar tan "poc" amb la hipoteca busquen col·locar-te diverses assegurances. Aquestes assegurances et bonifiquen i et baixen el teu tipus d'interès. Cal fer números, no us precipiteu i calculeu si val la pena. En la majoria d'ocasions és millor contractar les assegurances (si les necessites) pel teu compte. L'única assegurança obligatòria és la de la casa, cap més. En el meu cas, em van obligar a contractar l'assegurança de casa el primer any amb ells. A l'any següent la vaig donar de baixa i vaig aconseguir una millor assegurança amb més de 100 euros d'estalvi. Repeteix amb mi, hipoteques en bancs, assegurances en asseguradores.
El que estic segur que no val la pena mai és posar les despeses de les assegurances de tots els anys dins del préstec de la hipoteca. Pagaràs uns interessos innecessaris. Per facilitar els càlculs et poso aquest apartat a la calculadora on pots veure com afecten la quota mensual aquestes assegurances extres.
Amortitzar
Amortitzar és avançar pagament del teu deute perquè aquest sigui menor. Hi ha dos tipus d'amortització. Una opció redueix la durada del préstec (menys mesos) i l'altra opció redueix la quota mensual. L'opció amb la qual s'estalvien més interessos és amb la de reduir durada del préstec però va a gustos. Potser interessa reduir una quota molt alta que ens porta ofegats. A la calculadora es poden comparar ambdues opcions.
Conclusió
Fins aquí aquesta breu introducció a la hipoteca. És possiblement el préstec més important que contracta una persona en la seva vida, que menys que entendre'l bé.